广州楼市到底在急什么？
6月13日，广州发布《广州市提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》） ，明确提出全面取消限购、限售 、限价 ，降低贷款首付比例和利率，成为一线城市中首个“三限 ”（限购 、限售、限价）全面松绑的城市 。
克而瑞统计显示，今年1～5月 ，广州共网签一手住宅25659套 ，成交量同比增长22%，整体延续了自去年四季度以来市场止跌回稳的势头 。
但分化也相当严重。据广州中原研究院发展部数据 ，截至今年5月底 ，全市平均库存去化周期为23个月，其中去化周期最长的是越秀区 ，为38个月；去化周期最短的是荔湾区 ，为13个月。
这种“冰火两重天 ”的市场大分化，正是广州急于通过政策“组合拳”破局的关键背景 。
始于房价1.3万元/m²
广州楼市这一轮的15年调控历程始于2010年10月 ，彼时广州发布“国五条”本地化版本 ，主要内容包括已经拥有1套房的本市户籍居民只能再买1套，非本市户籍居民2年内连续社保记录满1年限购1套 ，超过2套房的居民不得购房等 。
那一年 ，安居客数据显示，广州房价约1.3万元/m²。
2013年和2017年，广州限购政策持续加码 ，只剩下从化、增城区没有纳入限购范围 。
从2018年开始 ，广州楼市逐步松绑 。当年12月，广州对商服类物业不再限定销售对象；2020年 ，多区出台人才政策放松限购；2023年9月 ，广州逐步优化限购政策，直至2024年9月全面取消限购。
“我们的项目主要在番禺 ，之前就放开了 ，所以这次政策并没有太大实质影响 。 ”6月14日，有房企人士告诉每经记者 。
同日 ，上海易居房地产研究院副院长严跃进通过微信向每经记者分析指出 ，广州此次提到的一些政策，其实之前已开始实质执行 ，如今更多是强调和强化。
中指研究院华南分院研究主管陈雪强也表示 ，这次《征求意见稿》更多是对已实施政策的全面明确，向市场传递宽松政策信号 。此外，关于加快推进城中村改造将有利于带动更多购房需求的释放 ，以及推进利用专项借款购买存量商品房作为安置房 ，将进一步有效降低库存 。
值得一提的是，这次政策特别强调“降低贷款首付比例和利率 ” ，而目前广州在首付比例（首套15%）和利率（首套商贷约3% 、公积金约2.6%）方面均为一线城市最低水平。
“其实广州降低贷款首付比例和利率政策去年四季度已全面落实 ，所以现在的表述属于政策强调和深化 。可以理解为在银行可承受的范围内，全面促进房贷成本最低 。”严跃进分析称。
分化太明显
据广州市住建局数据 ，今年1～5月 ，广州二手住宅成交43785套，较去年同期的35417套增长23.6%。价格方面 ，根据国家统计局发布的最新房价数据 ，4月广州二手房价环比止跌，结束自2023年5月以来长达23个月的下跌态势 。
广州中原研究发展部统计数据显示 ，5月广州共成交一手住宅6317套 ，成交面积68.71万平方米，环比 、同比分别上升29%、22% 。得益于金融城 、琶洲等高端项目的带动，全市房价环比上涨29% ，新房市场出现量价齐升行情。
克而瑞数据监测也显示 ，1～5月广州商品住宅累计成交26993套，同比增长29%；成交金额925.5亿元 ，同比增长7% 。
但整体看 ，广州核心区与外围区域仍然分化 。
安居客数据显示，截至6月14日 ，广州整体新房均价为3.57万元/m²。其中 ，天河 、越秀新房均价分别为7.8万元/m²、10.8万元/m²；而增城 、花都新房均价仅1.69万元/m² 、1.8万元/m² 。
二手房市场同样如此，增城、南沙 、黄埔等外围板块的二手房价格与前些年相比 ，已经出现了明显下跌 。
以南沙湾板块的南沙奥园项目为例 ，据贝壳数据，该项目2023年的成交均价为1.5万元/m² ，而近期已普遍回落至8700元~1.3万元/m²的水平。比如 ，今年4月成交一套38.9m²一室一厅，总价为44.8万元，折合单价1.15万元/m² ，同比2023年时下跌约23% 。
与此同时 ，克而瑞监测显示，由于2024年广州涉宅用地供求规模创下近三年来新高 ，随着这些地块的相继入市 ，购买力未能完全释放的情况下，使得广州商品住宅库存规模 、去化周期依旧维持在高位 。
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